Законопроект лишает украинцев права купить землю

Written by sovxoz   // 01.11.2013   // 0 Comments

права купить землю

права купить землю

Верховная Рада Украины в прошлом году так и не приняла закон ?О рынке земель?, который должен был стать законодательной основой в формировании земельного рынка Украины. Зато в этом году появился законопроект ?Об обороте земель сельскохозяйственного назначения?, который, по мнению его разработчиков, способен решить многие земельных проблем, в том числе и купли-продажи земельных участков. Каких изменений ожидать аграриям в случае принятия такого законодательного акта? На эту тему — разговор с главным юридическим советником Проекта USAID ?Агроинвест?, доктором юридических наук Павел Кулинич. Земельный рынок не может быть ?диким? Павел Федотович, в последние годы в Украине идет к тому, что вот-вот мораторий на продажу земли ?отойдет в историю ?. Вместе с тем, Верховная Рада продлила срок его действия до 2016 г. Почему депутаты пошли на такой шаг? — Считаю, парламентарии поступили правильно, принимая подобное решение. Поскольку, согласно Земельному кодексу Украины, мораторий на продажу сельскохозяйственных земель в Украине может быть отменен на основании двух законов: ?О Земельном государственном кадастре? и ?О рынке земель?. Первый законодательный акт уже принят, а другой, к сожалению, еще нет, несмотря на то, что Верховная Рада приняла его в первом чтении и подготовила к рассмотрению во втором. Законодатели решили от этого законопроекта отказаться по той причине, что он не был воспринят обществом. Критика шла от разных слоев населения: крестьян, фермеров, руководителей сельхозпредприятий, представителей различных ветвей власти. Поэтому снятие моратория решили отложить до 1 января 2016 По вашему мнению, вообще нужно отменять такой мораторий, ведь многие эксперты прогнозируют, что после этого произойдет откровенный ?дерибан? земли? — отчуждение земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено действующим Земельным кодексом Украины. Согласно закону, мораторий должен быть отменен через три года после его введения в действие, то есть с 1 января 2005 г. Поэтому перед Кабинетом Министров Украины и Верховной Радой стоит задача сформировать в течение указанного периода законодательное поле урегулирования рынка земель с учетом различных общественных интересов, в частности пресечь спекуляцию землей, скупка ее иностранцами, законодательно закрепить приобретение участков исключительно лицами, которые на них работают и т.д.. Однако такая законодательная база сей полностью не подготовлена, поэтому срок действия моратория несколько раз продлевали с установлением строгих требований к отчуждению земель сельскохозяйственного назначения. В мировой практике существует два механизма оборота земель: административный и рыночный. В советские времена в нашей стране применялся исключительно первый вариант, но сейчас мы живем в условиях рыночной экономики, поэтому, считаю, время перейти к урегулированного продажи земли. Ведь рынок земель не может быть ?диким? (покупаем и продаем землю, как кому захочется), а только таким, который предусматривает соблюдение определенных требований, предусмотренных законодателем. НЕ давить, а стимулировать Несмотря законодательные проволочки, Украина сегодня активно готовится к земельной реформе. В частности, уже обнародован законопроект ?Об обороте земель сельскохозяйственного назначения?. Если он будет принят, то кто станет собственником земли в Украине? — Ответить на этот вопрос непросто, поскольку, кто будет настоящим собственником земли, видимо, не знают и сами разработчики законопроекта. Единственное, в чем законодатели достигли консенсуса, — это запрет продажи земли иностранцам. Допускать иностранных граждан к покупке земель в Украине нельзя потому, что средний уровень доходов у нас значительно ниже, чем в европейских и других развитых странах. Понятно, что в таком случае почти вся земля станет собственностью иностранного инвестора. Однако в других вопросах регулирования рынка земель и доступа к ним авторы законопроекта согласию не пришли. В мировой практике известны два подхода к регулированию рынка земель сельскохозяйственного назначения. Первый вариант — минимальное регулирование — ориентирован на обеспечение экономической эффективности аграрного хозяйства — выработка можно больше продукции с как можно более низкой себестоимостью и как можно большими доходами сельскохозяйственного товаропроизводителя. Однако он имеет множество недостатков, главный из которых то, что доходы от хозяйствования на земле получат бизнесмены, а социальная сфера села остается обделенной. Второй — регулирование в первую очередь должно быть направлено на развитие социальной инфраструктуры сельских территорий. Однако в ?чистом виде? эти варианты не работают в одной из стран мира. Поэтому, считаю, законопроект следует доработать, с тем чтобы найти оптимальный баланс между агробизнесом и социальной сферой села. Сегодня в Украине большинство сел упадок, поэтому в течение следующего десятилетия рынок земель сельскохозяйственного назначения должен иметь ярко выраженную социальную ориентацию. Кстати, такой подход демонстрирует и европейская практика. Тем более, что сегодня результатом земельной реформы в Украине наихудшая в мире система ведения товарного сельскохозяйственного производства, которая основывается на аренде земли. Очень хорошо в XVIII в. ее охарактеризовал английский агроном Артур Юнг: ?Дайте человеку в твердое владение скалу, и она превратит ее в цветущий сад. Дайте человеку в аренду цветущий сад, и через девять лет она превратит его в пустыню ?. К сожалению, сегодня все арендаторы — временные хозяева земли, поэтому от нее пытаются получить по максимуму при минимальной отдаче. Для многих аграриев очень болезненным вопросом является увеличение минимального срока аренды земли. Например, животноводческая ферма может окупиться минимум через восемь лет. Законопроект предусматривает минимальный срок аренды земельного участка от пяти до семи лет. По вашему мнению, не мало это? — В последнем варианте законопроекта минимальный срок увеличен до восьми лет. Исходя из позиции арендодателя, то это — много (что более короткий срок аренды, тем больше шансов требовать повышения арендной платы), с позиции арендатора — мало (чем длиннее срок, тем больше предприниматель сможет заботиться о развитии производства). Поэтому в этом вопросе законодателю предстоит отыскать компромисс. Например, применить систему налогообложения: что длительный срок аренды, тем меньше размер земельного налога. Государство обязательно должен отрегулировать этот вопрос и, прежде всего, потому, что короткие сроки аренды истощают землю, ?убивают? ее плодородие. Однако законодатель не навязывать, а стимулировать владельцев участков к увеличению сроков их аренды. Стоит ближайшее время ожидать роста арендной платы, ведь Минфин уже давно заявляет об этом? — В одном из вариантов законопроекта содержится положение о том, что минимальный размер арендной платы должен составлять 3% нормативной денежной оценки земель. Считаю, узаконивание такой нормы, прежде всего, было бы на пользу простым крестьянам. Хотя многие сельхозпроизводители выступают против подобного законодательного нововведения. И это понятно. Недавно ВРУ упростила регистрацию земельных участков. Действительно получить землю стало проще? — Верховная Рада Украины, приняв и введя в действие 1 января 2013 Закон Украины ?О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений?, существенно усовершенствовала процедуру регистрации прав на земельные участки. Ведь теперь лицо, которое приобрело земельный участок и расположенное на ней здание, не должна ?разрываться? между БТИ и райземе, регистрируя права на усадьбу в каждой из этих учреждений отдельно, а обращается с заявлением о регистрации в местное отделение Укргосреестру, который, как говорят , ?за один заход? одновременно регистрирует и право собственности на земельный участок и право собственности на расположенное на ней здание. Правда, не обошлось и без ?ложки дегтя?. Из-за недостатков в указанном законе с января по июнь этого года полностью был заблокирован земли государственной и коммунальной собственности, поскольку органы государственной власти и органы местного самоуправления не имели права распоряжаться ими в регистрации права, соответственно, государственной и коммунальной собственности на землю. Однако 14 мая этого года Верховная Рада Украины приняла закон, которым этот недостаток был устранен. Принятие закона должно ускорить процесс передачи земельных участков коммунальной и государственной собственности в пользование или собственность граждан, юридических лиц. Кроме того, изменения ускорят восстановление действия ранее заключенных договоров аренды, уменьшат финансовую нагрузку на Госбюджет Украины и соответствующие местные бюджеты. Также будет введена процедура предоставления (бесплатно) выдержек из Госреестра прав на недвижимое имущество органам местного самоуправления и органам исполнительной власти при проведении регистрации права собственности территориальной общины или государства на земельные участки. В законопроекте говорится, что гражданин Украины может купить земельный участок, если он три года живет в местности, где она размещена. Как это будет происходить на практике? — Я не уверен, что такая норма будет. Поскольку последняя редакция законопроекта требует не только проживание в течение трех лет в местности, где находится земельный участок — предмет его интереса, но и выдвигает условие, чтобы надел был расположен не далее, чем в 20 км от места проживания потенциального покупателя. Но свободных земельных участков в таком радиусе может не быть в течение многих лет. Однако, по закону, уже на 21-м км человек приобрести землю не вправе. Если в законопроекте останется эта норма, то граждане Украины фактически будут лишены права купить землю. Лазеек для коррупционеров станет Многие эксперты заявляют, что законопроект еще больше усилит бюрократию и коррупцию на земельном рынке. Например, разрешение на приобретение участка можно будет получить только от Госкомзема … — Это действительно так. В первом варианте законопроекта отмечалось, что гражданин, который хочет купить земельный участок, должен получить разрешение от Министерства аграрной политики и продовольствия. А в Госкомземе он должен быть зарегистрирован как потенциальный покупатель, обязательно нужно иметь счет в банке и сумму средств, достаточную для приобретения земельного участка. Такие требования являются основой для коррупционных деяний. Также они будут способствовать бюрократизации процесса купли-продажи земли. Если, конечно, законодатель не откажется от этой нормы. ли в законопроекте положения, которое будет защищать сельхозпроизводителей от рейдерского захвата земель? — При использовании земель сельскохозяйственного назначения основной формой рейдерского захвата предприятия есть скрытое от арендатора ?перетягивание на себя? арендованных земельных участков. Например, ходит по крестьянским домам представитель конкурирующей фирмы и просит забрать у арендатора паи и отдать ему, обещая при этом ?золотые горы? — высокую арендную плату. Наконец наступает тот день, когда арендатор уезжает в поле, там его ?торжественно встречают? и сообщают, что это уже не его земля. Законопроект ?Об обороте земель Сельскохозяйственное назначения? не содержит норм, которые могли бы препятствовать таким действиям. Защитить сельхозпроизводителей от рейдерства призваны другие законодательные акты — законы ?О земельном кадастре? и ?О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений?, которые вступили в силу с 1 января с. г. Поскольку одностороннее расторжение договоров аренды земли не допускается, это можно сделать только через суд в случае нарушения договорных обязательств. Далее нужно отменить право аренды первичного арендатора внести в реестр запись о новом арендатора земли. Однако для отмены регистрации аренды земли в Госреестре прав на недвижимое имущество нужны веские основания. Следовательно, такое законодательство почти полностью исключает рейдерский захват земель. Банк — есть, земли — нет В земельной реформе много места отводится Земельном банке. Он уже якобы создан, хотя еще не имеет ни лицензии, ни земли, ни опыта. Не все понимают, какова главная задача этого учреждения и насколько она будет эффективной? — Да, это так. Государственный земельный банк создан де-юре. И то не полностью, а лишь на национальном уровне: есть правления, председатель правления, учреждение расположено в Киеве. Но земельные участки будут продаваться в районах. Поэтому, разумеется, структура Земельного банка должна иметь областные и районные подразделения. Такой инфраструктуры пока не создано. До четко не определены и правового статуса и задач банка. Например, его устав не содержит положения, банк может осуществлять земельные операции (видимо, потому, что действует мораторий на землю). Возникает вопрос: а зачем тогда этот банк нужен? Считаю, Государственный земельный банк должен стать средством перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, способствуя укрупнению паи сельхозугодий и предоставлению их в собственность фермерским хозяйствам, мелким и средним сельскохозяйственным товаропроизводителям. Ведь, как показывают исследования, минимум 10% украинского продадут свои наделы уже первого года после отмены моратория на продажу земли. Итак, Государственный земельный банк должен позаботиться о консолидации земельных участков сельскохозяйственного назначения (тех 3-4 га, которые крестьяне получили в процессе дележки) и о формировании экономически жизнеспособных землевладений сельскохозяйственных товаропроизводителей. Тогда нужен вообще нам Земельный банк? — Скажу откровенно, я не очень большой поклонник его создания, поскольку не определена его роль в регулировании рынка сельскохозяйственной земли. Лучше государство разработало какую-то программу, которая давала бы возможность продавать земельный участок широкому кругу покупателей, чем это предусмотрено законопроектом ?Об обороте земель сельскохозяйственного назначения?. Например, в законопроекте есть положение о том, что покупатель земельного участка непременно должен подать декларацию о доходах и о законности их получения. Крестьяне же, продавшие несколько тонн картофеля на базаре, вряд ли будут иметь такие документы. Поэтому крестьяне и мелкие фермеры фактически остались исключенными из перечня лиц, имеющих право приобрести землю. Такая же судьба постигла в законопроекте и юридические лица, не наделяются правом приобретения в собственность сельскохозяйственных земель. А зря. Ведь юридические лица бывают разными. Большинство из них являются, которые достаточно легко могут приобрести иностранцы, а вместе с ними и землю, которая будет находиться в собственности юридических лиц. Но есть и юридические лица, иностранцы не смогут приобрести ни при каких обстоятельствах. Например, Законом Украины ?О фермерском хозяйстве? установлено, что их учредителями и членами могут быть только граждане Украины. Поэтому фермер может продать фермерское хозяйство (вместе с землей) только гражданину Украины. Итак, для того, чтобы хозяйничать, гражданин минимум должен создать юридическое лицо — фермерское хозяйство. Считаю, что таких юридических лиц законопроект должен наделить правом покупателей сельскохозяйственных угодий. Напоследок — практический вопрос. Например, человек хочет заниматься агробизнесом. Как взять в аренду земельный участок? — Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам. Итак, чтобы стать арендатором земли, сначала нужно найти крестьянина, пригодится передать в аренду свой ??земельный участок. Затем следует юридически правильно оформить договор аренды и зарегистрировать право аренды земли в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Далее следует составить бизнес-план, план севооборотов. Чтобы заниматься агробизнесом, обязательно нужно иметь сельскохозяйственное образование. Ведь, чтобы создать фермерское хозяйство, в специальной районной комиссии необходимо подать документ о наличии аграрного образования или стажа работы в сельском хозяйстве не менее трех лет. А дальше надо вести бизнес: решать вопросы, сеять, как вырастить, куда сбывать выращенную сельхозпродукцию. которая находиться в собственности юридических лиц. Но есть и юридические лица, иностранцы не смогут приобрести ни при каких обстоятельствах. Например, Законом Украины ?О фермерском хозяйстве? установлено, что их учредителями и членами могут быть только граждане Украины. Поэтому фермер может продать фермерское хозяйство (вместе с землей) только гражданину Украины. Итак, для того, чтобы хозяйничать, гражданин минимум должен создать юридическое лицо — фермерское хозяйство. Считаю, что таких юридических лиц законопроект должен наделить правом покупателей сельскохозяйственных угодий. Напоследок — практический вопрос. Например, человек хочет заниматься агробизнесом. Как взять в аренду земельный участок? — Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам. Итак, чтобы стать арендатором земли, сначала нужно найти крестьянина, пригодится передать в аренду свой ??земельный участок. Затем следует юридически правильно оформить договор аренды и зарегистрировать право аренды земли в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Далее следует составить бизнес-план, план севооборотов. Чтобы заниматься агробизнесом, обязательно нужно иметь сельскохозяйственное образование. Ведь, чтобы создать фермерское хозяйство, в специальной районной комиссии необходимо подать документ о наличии аграрного образования или стажа работы в сельском хозяйстве не менее трех лет. А дальше надо вести бизнес: решать вопросы, сеять, как вырастить, куда сбывать выращенную сельхозпродукцию. которая находиться в собственности юридических лиц. Но есть и юридические лица, иностранцы не смогут приобрести ни при каких обстоятельствах. Например, Законом Украины ?О фермерском хозяйстве? установлено, что их учредителями и членами могут быть только граждане Украины. Поэтому фермер может продать фермерское хозяйство (вместе с землей) только гражданину Украины. Итак, для того, чтобы хозяйничать, гражданин минимум должен создать юридическое лицо — фермерское хозяйство. Считаю, что таких юридических лиц законопроект должен наделить правом покупателей сельскохозяйственных угодий. Напоследок — практический вопрос. Например, человек хочет заниматься агробизнесом. Как взять в аренду земельный участок? — Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам. Итак, чтобы стать арендатором земли, сначала нужно найти крестьянина, пригодится передать в аренду свой ??земельный участок. Затем следует юридически правильно оформить договор аренды и зарегистрировать право аренды земли в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Далее следует составить бизнес-план, план севооборотов. Чтобы заниматься агробизнесом, обязательно нужно иметь сельскохозяйственное образование. Ведь, чтобы создать фермерское хозяйство, в специальной районной комиссии необходимо подать документ о наличии аграрного образования или стажа работы в сельском хозяйстве не менее трех лет. А дальше надо вести бизнес: решать вопросы, сеять, как вырастить, куда сбывать выращенную сельхозпродукцию.


Tags:

права купить землю


Similar posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code