Новые правила оформления права аренды государственных и коммунальных земель

Written by sovxoz   // 03.08.2013   // 0 Comments

правила оформления права аренды

правила оформления права аренды

С одной стороны, это обусловлено введением новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с другой — вступлением в силу отдельных положений Закона Украины ?О регулировании градостроительной документации?. Нововведения предусматривают ряд дополнительных процедур, которые могут сделать невозможным получение конечного результата — регистрации права аренды на землю. При этом, учитывая недостатки правового регулирования, специалисты органов регистрации часто тоже не в состоянии дать четкие ответы на вопрос относительно процедуры приобретения права аренды на землю, особенно государственной и коммунальной собственности.
Новая система регистрации прав на землю предполагает одновременное, параллельное фиксирования сведений о земельные участки и прав на них в двух реестрах — Государственном земельном кадастре и Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Ведение земельного кадастра осуществляется территориальными органами Госземагентства Украины, а ведение Реестра прав на недвижимость — Укргосреестром и местными регистрационными службами. Часто внесении сведений в одной реестра возможно только после выполнения определенных действий в другом. В условиях непригодной работы реестров это требует дополнительных временных и материальных затрат от заинтересованных лиц.
Так, с 2013 г. процедура отвода земельных участков государственной и коммунальной собственности фактически двухстадийном — сначала необходимо зарегистрировать право собственности государства или территориальной общины на землю, а затем — право аренды земли. Это обусловлено как прямыми законодательными требованиями, так и технологическими особенностями Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Реестр прав состоит из разделов, которые открываются по каждому объекту недвижимости при первичной регистрации права собственности на такой объект. Раздел является открытым в течение всего времени существования недвижимости как отдельного объекта и содержит информацию о соответствующей земельного участка, права собственности и владельца и другие имущественные права и ихних владельцев, обременения на такой объект и их субъектов.
То есть условием регистрации права аренды на земельный участок является предварительная регистрация права собственности на участок с открытием раздела в Реестре прав.
Кроме того, Закон Украины ?О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений? устанавливает, что:
???государственная регистрация права собственности на земельные участки является обязательным ;
???права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации;
???любые сделки по недвижимости (продажа, аренда, ипотека) совершаются при условии государственной регистрации права собственности на такую ??недвижимость.
При этом закон не содержит исключений относительно земель государственной и коммунальной собственности, то есть государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки всех форм собственности.
Следовательно, согласно указанным требованиям закона, условием правомерности принятия органами власти решений по земельным участкам является регистрация права государственной или коммунальной собственности на такие участки в Реестре прав. Это касается и решений о предоставлении разрешений на разработку документации по землеустройству, об утверждении такой документации и предоставлении земли в аренду.
Однако законодательство не содержит четкого порядка государственной регистрации права государственной и коммунальной собственности на землю. Основные вопросы: на основании которой землеустроительной документации должно происходить такая регистрация, нужно местным советам и органам государственной власти заказывать разработки отдельной землеустроительной документации или достаточно проекта отвода земельного участка в аренду?
Конечно, в условиях хронической нехватки бюджетных средств необходимость заказ органами власти отдельной документации на земельные участки, планируемых к передаче в аренду, означает фактическое блокирование предоставления земель. В таком случае процесс отвода земельного участка может длиться годами.
В поисках решения проблем, связанных с пробелами в законодательстве, большинство специалистов в области землеустройства и регистрации прав склоняются к мнению, что государственная регистрация права государственной и коммунальной собственности на землю может происходить непосредственно в процессе отвода земельного участка в аренду физическим и юридическим лицам. Ведь при таком отвода разрабатывается проект землеустройства, на основании которого происходит формирование земельного участка (определение ее площадей, границ, присвоение кадастрового номера) и ее внесения в Государственный земельный кадастр. В дальнейшем выписка из Земельного кадастра и соответствующее заявление в органы власти должен быть основанием для государственной регистрации права государственной и коммунальной собственности на земельный участок с открытием раздела на такой объект. На этом первая стадия отвода является завершенной и можно переходить ко второй — утверждение проекта землеустройства, подписание договора аренды земли и регистрации права аренды.
Насколько указана мысль найдет свое применение на практике покажет время. Однако на эту проблему уже сейчас следует обратить внимание органам власти — в первую очередь Минюста и Госземагентству, и разработать соответствующие изменения в законодательство и предоставить разъяснения.
С проблемами регистрации права государственной и коммунальной собственности на землю могут столкнуться не только потенциальные, но и действующие арендаторы (оформившие аренду земли до 2013 г.). В частности, во время продления срока аренды такой земли, внесения существенных изменений по договорам аренды земли, подлежащих отражению в Реестре прав, арендатор сначала должен обеспечить первичную регистрацию права государственной и коммунальной собственности на земельный участок с открытием соответствующего раздела в Реестре.
К сожалению, для владельцев и арендаторов недвижимости, технологические особенности Государственного реестра прав на недвижимое имущество предусматривают его работу с ?чистого листа?. То есть на момент начала его функционирования, на 01.01.2013, Реестр был пустым и подлежал наполнению данным об объектах недвижимости в процессе обращения владельцев и пользователей совершения регистрационных действий и за счет таких заявителей. Реестр не содержит сведений о каких-либо прав, которые были зарегистрированы в 2013 г., а ?старые? реестры работают только в архивном режиме — на выдачу данных.
Итак, для регистрации изменений права аренды на земельный участок, возникшее в 2013 г., необходимо сначала внести в Реестр прав на недвижимость запись о праве собственности на такой участок (в том числе государственной и коммунальной собственности), затем зарегистрировать право аренды и только после этого регистрировать соответствующие изменения.
Указанный порядок распространяется и на случаи досрочного прекращения права аренды земли. Есть регистрации прекращения аренды должна предшествовать регистрация права собственности и права аренды, прекращается. В данном контексте весьма проблематично усматривается досрочном прекращении права аренды земельного участка на основании решения суда о расторжении договора аренды или в связи с ненадлежащим исполнением стороной своих обязанностей. Ведь, вероятно, в таком случае одна из сторон будет блокировать осуществление регистрационных действий.
С 2013 г. вступили в силу и отдельные положения ст. 24 Закона Украины ?О регулировании градостроительной деятельности? (далее — Закон о регулировании). В частности, законом установлен запрет предоставлять земельные участки государственной и коммунальной собственности физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории.
Закон о регулировании не содержит четкого определения ?градостроительных нужд?, однако, согласно смыслу закона, их необходимо связывать со строительством и обслуживанием объектов градостроительства — домов, зданий, их комплексов, инфраструктуры и т.д.. Конечно, земельные участки с сельскохозяйственными угодьями целевого назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и фермерского хозяйства не подпадают под градостроительные нужды.
Таким образом, возможность предоставления государственных и коммунальных земель для строительства и / или обслуживания, например, животноводческих комплексов, зерно-и овощехранилищ, других хозяйственных зданий зависит от наличия градостроительной документации — плана зонирования территории или детального плана территории. К тому же небольшая часть населенных пунктов, не говоря уже о территории за их пределами, имеющие любую градостроительную документацию, и в среднесрочной перспективе ситуация вряд ли изменится. Следовательно, бремя по ее разработке снова ложится на заинтересованное лицо, которое хочет отвести в аренду земельный участок.
Введение государством указанных выше ограничений не только создает дополнительные барьеры для агропроизводителей, снижая инвестиционный потенциал АПК, но и существенно ограничивает поступление в местные бюджеты. В первую очередь это касается отдаленных сельских территорий, которые не в состоянии заказать землеустроительной и градостроительной документации и для которых наличие любого производства с рабочими местами является жизненно важным. Сейчас фермер, желающий добросовестно платить арендную плату за землю под хозяйственным двором или хочет построить или реконструировать коровник, должен зарегистрировать право аренды земли. А для этого он должен решить все многочисленные споры и преграды, созданные несовершенным законодательством.
Однако, похоже, государство не обращает на такие ?мелочи?. Поэтому и не следует ожидать выделения бюджетных средств для обеспечения централизованной регистрации права государственной и коммунальной собственности на землю и для разработки градостроительной документации в интересах местных общин и бизнеса. Другое дело, когда речь идет о наполнении государственной землей уставного капитала Государственного земельного банка. Для решения этого вопроса, среди других, парламент 4 апреля 2013 провел ?выездное? заседание, на котором принял предусмотреть в Государственном бюджете 250 млн грн на проведение землеустроительных работ с целью внесения около 80000 земельных участков государственной собственности сельскохозяйственного назначения в Государственный земельный кадастр с последующей регистрацией права собственности государства на такую ??землю. А проблемы агропроизводителей с государственными и коммунальными землями пусть решаются их же силами. И за их счет.


Tags:

правила оформления права аренды


Similar posts

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code